Ley de arriendo Nº18.101 y Nº21.461 “devuélveme mi casa”
La Ley Nº 21.461, llamada popularmente “Ley de arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa” le está cambiando la cara a los arrendatarios morosos, pero, especialmente, a los propietarios de inmuebles, gracias a que hace más expeditos los trámites para desalojar a quienes no pagan el arriendo.
Hace un mes se publicó en el Diario Oficial la nueva Ley sobre Arrendamiento de Bienes Raíces, conocida también como “Ley de Arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa”, norma que permite que los propietarios de viviendas y departamentos recuperen sus inmuebles en tiempo récord, cuando los arrendatarios están morosos.
El trámite se puede hacer muy fácilmente si el contrato de arriendo se firmó con firma electrónica, a través de plataformas como FirmaVirtual; o, incluso, si el contrato es solo de palabra, con el apoyo jurídico adecuado.
“Esta nueva ley viene a fortalecer a la parte arrendadora, que se había visto en desventaja ante las garantías que la Ley 18.010 había establecido en beneficio de la parte arrendataria”, explicó el abogado inmobiliario, Pablo Cerón, asesor de FirmaVirtual, la startup apoyada por Corfo y UDD Ventures que permite firmar contratos de arriendo 100% online.
Según Gonzalo Fuenzalida, luego de la puesta promulgación de la norma, el 30 de junio, en menos de un mes mucha gente comenzó a recuperar sus propiedades, es decir, en un tiempo impensado, si se compara con lo que que sucedía en el pasado. “Esta tranquilidad ha llegado de manera rápida. Por eso, es importante que las personas se informen y procedan a hacer este procedimiento”, agregó el ex parlamentario.
¿Qué dice la nueva “Ley de Arriendo” 2022? – 5 Factores claves
Entre las modificaciones de la Ley de Arriendo de Bienes Raíces, se incluye la restitución anticipada de la propiedad arrendada y el procedimiento judicial monitorio, que se detalla oficialmente de la siguiente forma:
1. Restitución anticipada de la propiedad arrendada: permitirá que el arrendador recupere el inmueble, objeto del contrato, antes de que el juicio termine.
- Sólo procede en caso de que el arrendatario haya destruido parcialmente o inutilizado para su uso, la propiedad que ha sido entregada en arrendamiento.
- La demanda tiene que haber sido notificada al arrendatario antes de solicitar la restitución anticipada.
- El arrendador (demandante) debe aportar pruebas al juez, para acreditar la destrucción o inutilización de la propiedad arrendada, fotografías, testigos, otros medios de prueba.
- La solicitud debe hacerla el demandante (arrendador)
- Si el arrendatario (demandado) no hace entrega voluntaria del inmueble, se ordenará el auxilio de la fuerza pública para hacer el lanzamiento.
- Si el tribunal rechaza la demanda presentada por el arrendador y se ha ordenado la restitución anticipada del inmueble, el arrendador podría ser demandado por el arrendatario por los perjuicios causados.
2. Procedimiento judicial monitorio: disminuye los tiempos de tramitación en los juicios de arrendamiento.
- Es un procedimiento judicial breve para demandar el cobro de rentas, consumos domiciliarios (luz, agua, gas, gastos comunes, etc.) y la restitución de la propiedad.
- Notificada la demanda, el deudor tiene 10 días dentro de los cuales puede:
- Pagar la deuda, intereses y costas
- Oponerse a la demanda
- No presentarse en el juicio
- Si el arrendatario no paga, no comparece en el juicio o no se opone, el juez acogerá la demanda y ordenará el pago de lo adeudado y el desalojo del arrendatario y demás ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días.
- Si el arrendatario se opone a la demanda:
- Deberá hacerlo por escrito.
- Tendrá que señalar los medios de prueba con los que acreditará la oposición.
- ¿Qué hace el juez si hay oposición del arrendatario?
- La rechaza y lo condena al pago de la deuda y al desalojo de la propiedad; o, bien la acoge, por lo que termina el procedimiento monitorio y debe iniciarse un nuevo juicio que tiene una tramitación más extensa.
Además, la “Ley de Arriendo” 2022, incorpora otros aspectos que son importantes tanto para el arrendatario como para quien arrienda:
3. Contrato de arrendamiento verbal: acuerdo entre arrendador y arrendatario que especifica el inmueble que se arrendará, el valor de la renta, el plazo de duración del arriendo y otros datos relevantes. Se presumirá que la renta es la que consta en los comprobantes de pago entregados, transferencias u otro medio de pago escrito. Si no hay comprobantes, se presumirá que la renta es la que señala el arrendatario.
4. Contrato de arrendamiento por escrito: es el documento en que constan los términos acordados entre arrendador y arrendatario. Incluye las firmas de arrendador y arrendatario y la protocolización notarial que puede solicitarse online, sin importar que las partes vivan en ciudades distintas. Se exige que en el contrato quede acreditada la calidad de propietario del arrendador, que le permite ceder el uso del inmueble al arrendatario. Por lo tanto para que tu contrato quede protegido por la nueva ley N° 21.461 «Devuélveme mi Casa» debes incluir obligatoriamente el certificado de dominio vigente de la propiedad con una antigüedad no superior a 30 días.
5. Juicios sobre comodato precario y precario: se aplica el procedimiento monitorio (tramitación más breve que la actual). Estos juicios buscan sólo recuperar una propiedad que se encuentra actualmente ocupada por un tercero. La ocupación se puede basar en mera tolerancia del dueño o en un contrato que fija un plazo para la devolución. Según el abogado Pablo Cerón, para resolver este tipo de conflictos entre arrendador y arrendatario, se incorporan nuevas herramientas en la legislación como por ejemplo: “la restitución del inmueble arrendado en menor plazo, de forma más simple y con auxilio de la fuerza pública de ser necesario, comenta.
Nueva Ley de Arriendo: dónde y cómo denunciar a un arrendatario moroso
La nueva “Ley de Arriendo” 2022: Para poder hacer una denuncia por mora o daños a la propiedad, lo primero que se debe hacer es reunir antecedentes y documentos que acrediten el motivo de la denuncia. Esto puede ser vía contrato de arrendamiento, si es que consta por escrito; boleta de servicios básicos impagos o comprobante de deuda de dichos servicios; recibos de pago de renta de arrendamiento; listas de testigos, que no pueden ser familiares; nombre completo de la persona demandada, su domicilio y su profesión u oficio.
Luego de esto, es necesaria la asesoría y defensa por parte de una o un abogado en esta materia, para que realice la tramitación del juicio. En caso de pertenecer a grupos socioeconómicos definidos como vulnerables, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ), puede ayudar con el patrocinio de un abogado y la tramitación del juicio. Pero también se puede realizar el trámite de manera privada, contratando a un abogado especialista o alguna empresa que esté centrada en este tipo de procedimientos, como devuelvememicasa
¿Para qué tipo de propiedades rige la ley sobre arrendamiento de predios urbanos?
La ley rige para bienes raíces urbanos. No incluye a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
Tampoco se aplica la ley de arriendo a los inmuebles fiscales, viviendas que se arriendan amobladas por temporadas no superiores a tres meses para fines de descanso o turismo, ni a los hoteles o residenciales. No aplica a estacionamientos, ni rige para las viviendas que se arriendan con promesa de venta, sistema conocido como de leasing.
¿Es necesario escribir el contrato?
La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos. Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.
¿Cómo se denomina a las partes que celebran el contrato?
Arrendador: es la persona que es propietaria del predio o inmueble.
Arrendatario: la persona que hará uso de la propiedad.
¿Qué tipos de contratos existen?
Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del arrendamiento.
¿Qué es el desahucio del contrato?
En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones de renovación.
El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato.
¿Cómo puede hacer efectivo el desahucio el arrendador en los casos de los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida?
En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.
El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta hasta el día en que se va del inmueble.
¿Cómo opera el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo?
Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.
¿Puede el arrendatario subarrendar?
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.
¿Hasta qué momento debe pagar arriendo el arrendatario?
Debe pagar la renta y los gastos comunes si los hubiera hasta que efectúe la restitución del inmueble.
¿Puedo llevar a juicio a un arrendatario por deuda de arriendo?
Sí, la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo.
¿Cuántos meses de morosidad debería haber antes de hacer una demanda?
La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago.
¿Qué necesito para presentar la demanda?
El demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.
¿Necesito un abogado?
No si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.
¿Ante qué juzgado se presenta la demanda?
Juzgados Civiles.
¿El juicio es oral o escrito?
El juicio es verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones.
¿Cuánto demora el juicio?
Los juicios deben ser rápidos. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.
¿Es posible llegar a un acuerdo con el demandado?
Sí, durante el juicio el juez llama a las partes a un avenimiento y si no se logra, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia.
¿Se puede apelar al fallo?
Sí, pero sólo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo fallo no se puede apelar más.
¿Se puede exigir a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)?
Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.
Si el deudor es obligado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses por el atraso?
Sí, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.
Una vez finalizado el juicio ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda?
El juez puede dictar como sentencia que el arrendatario entregue la propiedad en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública. También es posible que el juez declare que la demanda no tiene lugar. En ese caso no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.
¿Puede ordenarse la restitución anticipada del inmueble?
Sí, el tribunal lo puede hacer a solicitud del demandante en un procedimiento monitorio, que se resuelve rápidamente. El magistrado podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario. Puede pedirlo por haberse destruido parcialmente el inmueble o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
¿Qué debe acreditar el arrendador?
El arrendador debe acreditar la existencia de una presunción grave de que se produjo el daño al inmueble.
El juez podrá exigir caución al demandante (garantía monetaria) con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condena a su restitución.
¿Qué significa que el juez acoja la demanda?
Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales la acogerá y ordenará que se requiera de pago al deudor. Le dará un plazo de diez días corrido para que cumpla con su obligación de pagar los arriendos adeudados y las cuentas, más los intereses y costas.
El juez establecerá en la resolución que si el deudor no paga, no comparece o no se oponga a la demanda, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a 10 días desde que la resolución se encuentre firme (sin recursos judiciales pendientes) Esa resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá para su ejecución.
¿Qué pasa si el deudor paga antes del vencimiento del plazo?
Si paga y da satisfacción total a la deuda se termina el juicio. Si el pago fuera parcial, se seguirá adelante el procedimiento por la parte de la deuda no solucionada.
